[램군] 부동산 초보 A to Z (타이밍 투자법과 공부 시작법)

오늘 정리할 내용은 램군님의 부동산 타이밍 법과 부린이 탈출 방법 정리 영상이다. 몹시 유익하고 배울 점이 한번에 많이 정리돼 있으니 꼭 영상을 보도록 하자.

​

부동산 초보자 공부 시작 7단계

1. 부동산 책 닥치는 대로 읽기

2. 부동산 관련 카페/블로그 글 읽기

3. 의식의 변화를 목적으로 한다

4. 내가 모르는, 지금 나에게 필요한 키워드 찾고 정리하기

5. 무작정 가까운 지역 아파트 임장가기 (부동산 중개소 방문)

6. 임장 레포트 작성

7. 모의 투자보단 과거 복기하기

-내가 잘 알고 있는 이 지역이 과거 어떻게 올랐는지

과거는 왜 오르고 지금은 왜 내렸지? 를 찾아보기

​

Q2. 오르는 아파트 고르는 방법은?

질문을 바꿔라! 오르는 아파트가 아니라 오르는 지역을 골라야 한다.

1) 인구가 늘어나는 곳의 아파트를 사라? (거짓, 경기도의 사례)

2) 교통이 좋아지는 곳을 사라? (거짓, 평택의 사례)

때론 맞고, 때론 틀린 건 거짓이다.

​

Q3. 오르는 지역 찾는 방법?

-지역 시세 가장 영향을 주는 것은 수요와 공급이다.

입주물량, 미분양, 시세의 상관관계를 따져라.

그리고 대장 동 아파트의 오름세를 확인하라.

​

Zip4 라는 사이트 활용

미분양- 지역별- 수요/공급

미분양이 늘었다가 감소하니까 그때부터 아파트 시세가 오른다. 미분양 최저점에 시세 최고점 달성

​

아파트

경기도-평택-용이동

매매/ 입주/ 미분양

입주(공급)가 엄청 늘어난다= 가격 떨어짐

​

입주물량: 분양한게 2-3년 후에 입주한다.

분양물량: 현재 분양한 것

​

이것만 봐도 최소한 2-3년 뒤에 손해는 안보고 들어갈 수 있음.

​

Q4. 한 지역 내에서 좋은 아파트/ 덜 좋은 아파트/ 사면 안되는 아파트 어떻게 구분하나?

​

이런 아파트는 피하세요

1. 초등학교 도보 10분 이상

2. 중앙난방

3. 복도식

4. 세대수 200세대 미만

5. 년식 20-25년차

6. 세대당 주차 가능 대수 1-2미만

7. 지역 구 내에서 평당 평당가 미만

8. 아파트 동서남북에 아무런 편의 시설이 없는 아파트

아파트 동서남북 다 봐서 4면에 다 있는게 좋음

신도시 정중앙이 변두리보다 나음

​

이런 아파트는 관심을 가지세요

1. 각 지역별, 동별 대장 아파트 (평당가 높은 아파트)

2. 학원가 밀집지역, 학군 좋은 중학교 인근

3. 5년차 이내 새 아파트

4. 초품아 아파트 (안전도)

5. 1군 브랜드 (현대 아이파크, 래미안, 푸르지오, 더샵 등)

6. 세대수 1천 세대 이상

7. 초역세권

8. 일자리 이동거라 30분 이내(수도권 기준)

9. 상권 가깝거나

10. 자연환경까지 금상첨화

​

Q5. 수익형 먼저? 시세차익형 먼저?

둘다 병행은 불가능에 가깝다.

​

수익형은 절대 시세 차익형 수익을 따를 수가 없음.

급여 그 외 수익이 있는 경우는 시세 차익 위주로 가는게 맞음. 특히 사회 초년생은 한살이라도 어릴때 시세 차익형에 집중하는 것이 좋다. 이 후 수익형 비중을 점점 늘려나가기.

수익형 상품 보다 시세 차익형 투자가 더 고려할게 많고, 더 많은 공부가 된다.

​

Q6. 수익난 아파트 언제 팔아야하나?

자신만의 매도 기준 정하기

투자금 대비 수익률 50-100%

아파트 가격 대비 상승률 (매입 후 10-20%)

전세기간 고려한 2년 or 4년 만기 투자

등

매수는 아무때나 할 수 있지만, 매도는 아무때나가 불가하다.

매도는 욕심을 버리고 기준에 따라 기계적으로 해야함

​

Q7. 월세 100만원 만드려면?

월세투자는 종목 선정 부터가 중요! 처음부터 종목을 선정하고 들어가야함

월세 수익률을 최우선으로 따지고,

그 다음으로 공실률 체크 이 두가지 목표

- 절대 아파트는 좋은 월세 투자처가 아님

(시세 차익과 수익형이 다른점)

​

1순위는 1. 지식 산업센터, 상가 등 수익률이 높은 투자처, 2. 토지상승이 있는 상가주택

3. 오피스텔, 빌라 등 소액으로 접근

대출 한도 많이 받고, 여러건 받을 수 있는 건으로 몰색, 세금 공부도 필요

​

​

Q8. 소액으로 여러채? 모아서 한채?

모아서 한채!

소액: 매매가도 낮고 전세가율이 높다는 말인데 소액으로 접근 가능한 물건은 평균 이하의 물건

수익률은 잊고, 확실한 시세 차익을 먼저 생각하라

기존에 팔게 있으면, 과감히 시드머니 편입

​

이제 시작하는 사람이라면 선저축 지출 줄여라

​

https://youtu.be/JtXIQzxhh90

부동산 타이밍 투자

아파트 가격은 우상향 한다! 라는 대전제

지역 시세 사이트 (알리알리)

1. 무조건 10년 이상의 사이클을 본다. (내가 관심 있는 지역)

2. 변곡점을 찾아야한다. 그 이유는 90%이상 미분양 소진률과 관련돼 있음

3. 그룹핑( 같이 움직이는 지역을 묶고) 그룹내에서 가격 비교 / 그룹 외로 비교

인천, 경기, 서울은 함께 가지만

평택은 같이 가지 않음, 다른 그룹이라는 뜻

변곡점이 같은 곳은 같이 간다.

4. 리스크 체크= 확인 사살

수급 체크: 미분양 많다= 가격 천천히

미분양 적다= 가격 오른다

이후 입주물량 체크

​

https://youtu.be/NczoaYBM0bo